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ImmobilienTrend: Rhein & Ruhr

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Mehr als fünf Millionen Menschen leben an Rhein und Ruhr, eine Stadt reiht sich an die andere. Eigentlich das perfekte Umfeld für Immobilieninvestments, doch die Unterschiede sind immens: Zwischen Düsseldorf und Duisburg liegen Welten.

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Wohnhäuser am Rheinufer in Düsseldorf: Bei der Standort-Attraktivität spielt die Stadt in der Ersten Liga.

Düsseldorf und das Ruhrgebiet liegen zwar räumlich nahe beieinander, doch beim Image trennen die beiden Standorte Welten: hier die piekfeine Düsseldorfer Königsallee samt Edelboutiquen und entsprechendem Publikum, dort der heruntergekommene Pütt der Schimanski-Tatorte mit Industriebrachen und grauen Wohnblocks.

In puncto Standort-Attraktivität spielt Düsseldorf für Immobilieninvestoren folglich auch - anders als beispielweise im Fußball - in der Ersten Liga und gilt neben Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg, München, Stuttgart und dem Erzrivalen Köln klar als A-Stadt. Diese Bezeichnung steht dem Research-Institut Bulwien Gesa zufolge für die "wichtigsten deutschen Zentren mit nationaler und zum Teil auch internationaler Bedeutung". Die Ruhrpott-Städte Bochum, Dortmund, Duisburg und Essen stuft Bulwien Gesa hingegen als B-Standorte ein, die anderen Großstädte der Region, etwa Bottrop, Gelsenkirchen und Recklinghausen, gelten als sogenannte D-Städte.

"Das Ruhrgebiet entspricht mit mehr als fünf Millionen Einwohnern den Metropolregionen Berlin oder Rhein-Main, es wird von den internationalen Immobilieninvestoren allerdings nicht als einheitlicher Wirtschaftsraum wahrgenommen und rutscht daher häufiger von den Listen der Interessenten, die sich vorwiegend auf die A-Städte konzentrieren", sagt Tobias Just, Leiter Immobilien bei DB Research. Düsseldorf gehöre als wirtschaftliches und politisches Kraftzentrum hingegen zu den beliebtesten Investitionszielen. Wer bereit sei, die hohen Preise von um die 2500 Euro aufwärts je Quadratmeter zu zahlen, könne dafür vergleichsweise ruhig schlafen.

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Neuer Stadtteil lockt Investoren

Auch Roman Heidrich stuft Düsseldorfs Top-Lagen wie Oberkassel, Kaiserswerth, Grafenberg und Düsseltal als gut geeignet für risikoaverse Anleger ein. Für den letztgenannten Stadtteil, aber auch für Pempelfort und Derendorf sieht der Leiter Wohnimmobilien-Bewertung beim Immobilien-Beratungsunternehmen Jones Lang Lasalle sogar Potential für steigenden Mieten und Kaufpreise. Schließlich entsteht mit dem Le Quartier Central in direkter Nachbarschaft ein neuer Stadtteil, der bislang sehr gut angenommen wird. Heidrich: "Das Quartier befindet sich noch im Aufbau, aber im ersten Bauabschnitt waren alle Wohnungen bereits vor Fertigstellung vermarktet. Die Nachfrage nach entsprechendem Wohnraum ist also groß, das dürfte auch für die angrenzenden Stadtteile positive Impulse bringen." Das Quartier hat auch institutionelle Anleger wie Axa Real Estate Investment Managers auf den Plan gerufen, die dort über 200 Wohnungen gekauft haben.

Auch Anbieter geschlossener Fonds setzen auf Düsseldorf, darunter DWS Access mit dem Wohnen 1 und Wealthcap mit einer Büroimmobilie in Oberbilk. Die Wertgrund AG hat für den offenen Wohnimmobilienfonds Wohnselect D (WKN: A1C UAY) ebenfalls in Düsseldorf eingekauft. "Für den Standort sprechen vor allem die positive Bevölkerungsprognose, die bis 2030 ein Wachstum um zehn Prozent erwarten lässt, eine geringe Arbeitslosenquote sowie eine überdurchschnittliche Kaufkraft", sagt Wertgrund-Vorstand Thomas Meyer.

Zollhof am Hafen in Düsseldorf: Die Bauten des US-Star-Architekten Frank Gehry sind mit ihren schrägen Fassaden einer der Blickfänge des neuen Medienhafens.

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Ehemaliges Gelände des Güterbahnhofs in Düsseldorf-Derendorf (Computeranimation): Roman Heidrich stuft Düsseldorfs Top-Lagen wie Oberkassel, Kaiserswerth, Grafenberg und Düsseltal als gut geeignet für risikoaverse Anleger ein. Für den letztgenannten Stadtteil, aber auch für Pempelfort und Derendorf sieht der Leiter Wohnimmobilien-Bewertung beim Immobilien-Beratungsunternehmen Jones Lang Lasalle sogar Potential für steigenden Mieten und Kaufpreise.

Vorbehalte beim Ruhrgebiet

Das Ruhrgebiet hat Meyer vorerst nicht im Fokus. "Selbst die besseren Standorte Essen und Dortmund haben weiter mit Abwanderung zu kämpfen." Er beobachtet beide Städte aber intensiv, da "positive Tendenzen wie die Entwicklung der Dortmunder Universität die Märkte für uns attraktiv machen könnten". Anderen Städten der Region traut er bislang nicht genug Potential zu. Ähnlich äußert sich auch Hannover-Grund-Geschäftsführer Torsten Deutsch: "Wir beschränken uns in der Region ausschließlich auf Düsseldorf als Zielstandort für den Wohnportfolio 01, wo wir Potential für attraktive Zinshausinvestments mit einem Faktor vom 14- bis 16fachen der Jahresnettokaltmiete sehen."

Weniger Vorbehalte hat etwa die DWS: So ist der Wohnen 1 außer in Düsseldorf auch in Essen und Mülheim investiert. Auch BVT hat im Ertragswertfonds 5 neben einer Wohn- und Büroimmobilie in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt ein Ärztehaus in Neuss im Portfolio. Die Stadt ist auch im Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 vertreten: "Dort gibt es erhebliche Wechselbeziehungen zu Düsseldorf und Köln, in beide Städte pendeln viele Anwohner. Zudem gewinnt Neuss als Distributionszentrum vermehrt an Bedeutung", begründet Bouwfonds-Geschäftsführer Michael Haupt den Kauf.

Dass viele Investoren den Pott meiden, wundert den DB-Research-Experten Just nicht: "Städte wie Bottrop, Recklinghausen oder Hagen bluten seit Jahren aus und leiden unter dem Strukturwandel weg von der Montanindustrie." Aber es gebe auch Positivbeispiele wie Essen, das sich als deutsche Energie- und Logistikzentrale etabliert habe. Auch Duisburg punkte mit seiner attraktiven Wohnbebauung am Wasser. Beide Städte stuft Just als Standorte mit begrenztem Risiko auf kurze bis mittlere Sicht ein. Roman Heidrich bewertet neben Essen auch Mülheim und Dortmund als Städte mit überschaubaren Risiken: "Diese Städte entsprechen am wenigsten dem Ruhrpott-Klischee und haben den Strukturwandel erfolgreich gemeistert."